Kada kupujete nekretninu ili zemljište, obično se plaća porez na promet nekretnina u iznosu od tisuću eura. Poznavanje propisa može primjetno smanjiti troškove.
Srušen je još jedan rekord: 15,8 milijardi eura prodaje nekretnina u saveznim državama 2019. putem poreza na promet nekretnina. Tri puta više nego prije deset godina. Ministri financija su zadovoljni. Međutim, kupci nekretnina imaju manje razloga za slavlje. Stvar je dogovora hoće li prodavatelj ili kupac platiti porez na transakciju na temelju kupoprodajne cijene. Međutim, kupci obično plaćaju. Sa svakim potrošenim eurom na imovinu, raste i porezno opterećenje porezne uprave. To se posebno odnosi na savezne države s visokom stopom poreza na promet imovine. Ona varira u cijeloj republici između 3,5 i 6,5 posto (vidi donju tablicu). No, zakonodavac je otvorio mogućnosti da porezni vijak malo vrati: samo porezi na promet nekretnina podliježu samo bitnim dijelovima imovine.Oni koji su upoznati s tim predmetom mogu zasebno prikazati inventar u javnobilježničkom kupoprodajnom ugovoru. To smanjuje poreznu osnovicu i kupac može uštedjeti nekoliko tisuća eura poreza na promet nekretnina.
Iznos poreza na promet nekretnina
Iznos poreza na promet nekretnina varira ovisno o saveznoj državi. Kupci u Tiringiji plaćaju gotovo dvostruko veće poreze od kupaca u Bavarskoj ili Saskoj.
|
država |
Stopa poreza na prijenos zemljišta * |
Porez na kupoprodajnu cijenu |
|---|---|---|
|
Bavarska |
3,5 posto |
10.500 eura |
|
Saska |
3,5 posto |
10.500 eura |
|
Hamburg |
4,5 posto |
13.500 eura |
|
Baden-Wuerttemberg |
5 posto |
15.000 eura |
|
Bremen |
5 posto |
15.000 eura |
|
Donja Saska |
5 posto |
15.000 eura |
|
Falačko Porajnje |
5 posto |
15.000 eura |
|
Saska-Anhalt |
5 posto |
15.000 eura |
|
Berlin |
6 posto |
18.000 eura |
|
Hesse |
6 posto |
18.000 eura |
|
Mecklenburg-Zapadno Pomorje |
6 posto |
18.000 eura |
|
Brandenburg |
6,5 posto |
19.500 eura |
|
Sjeverna Rajna-Vestfalija |
6,5 posto |
19.500 eura |
|
Saarland |
6,5 posto |
19.500 eura |
|
Schleswig-Holstein |
6,5 posto |
19.500 eura |
|
Tiringija |
6,5 posto |
19.500 eura |
* Od srpnja 2020
Zalihe smanjuju porezno opterećenje
Sve što nije najvažnije za imovinu i što se može ukloniti bez uništavanja spada u inventar. Ako ovo posebno ugovorite s djelomičnom kupoprodajnom cijenom, snizit ćete cijenu nekretnine. Moguće stavke su:
- Sauna, kuhinja, namještaj, svjetla
- Vrtna šupa, vrtni alati
- Tenda, nadstrešnica za auto, kante za smeće
Porezne vlasti priznaju iznose u kupoprodajnom ugovoru bez procjene vrijednosti sve dok su razumne i ne prelaze ukupno 15 posto kupoprodajne cijene, ali ne više od 50.000 eura. Da biste bili spremni za upite porezne uprave, pustite prodavatelja da vam preda račune.
Dodatni savjet za ugovor o kupnji etažne kuće: odvojeno prikažite rezerve za održavanje prethodnog vlasnika. Tada se ne plaća porez na promet nekretnina.
Niži porez na promet nekretnina: Dakle, porezne vlasti idu praznih ruku
Nasljedstvo i darovi oslobođeni su poreza na promet nekretnina, kao i prodaja između supružnika. "To se odnosi i na imovinske sporove nakon razvoda", kaže Jörg Strötzel, porezni savjetnik i predsjednik odbora Ujedinjene pomoći za porez na plaću eV (VLH). Izuzeti su i rođaci izravne linije. To uključuje bake i djedove, roditelje i djecu, ali ne i braću i sestre. Još jedna iznimka: ako, primjerice, kupite nekoliko kvadrata njegovog vrta od svog susjeda, porezne vlasti često odu praznih ruku. Porezna obveza počinje tek od nabavne cijene od 2.500 eura.
Samo nemoj varati
Nije ispunjena svaka nada u smanjenje poreza na promet imovine. Uzmimo na primjer anuitet nekretnina: Ako prethodni vlasnik zadrži pravo života na nekretnini, to smanjuje kupovnu cijenu za mnogo tisuća eura. Međutim, porez na promet nekretnina također se plaća na ovu vrijednost.
I pazite: Može biti opasno ako sumnjivi graditelji nekretnina obećaju da će se porez na promet imovine odnositi samo na cijenu nekretnine, pod uvjetom da se za izgradnju nekretnina i kuća sastave zasebni kupoprodajni ugovori. Kupnju imovine ovjerili su kod javnog bilježnika, ali ne i ugovor o građenju. Uostalom, porezna uprava ne bi smjela ništa primijetiti. Ako kupci sudjeluju, oba ugovora su ništavna i njihove prethodne uplate mogu biti izgubljene. Jer: Čim se može utvrditi ekonomska veza između prodaje imovine i zgrade kuće, oboje pripadaju bilježničkom stolu. Preporuka u prodajnom prospektu već dokazuje ekonomsku povezanost između prodavatelja nekretnine i graditelja nekretnine. Samo ako kupite zemljište i samostalno naručite gradnju,porezni ured zadovoljan je porezom na promet nekretnina za tu imovinu.
Savjet stručnjaka: Na što biste trebali obratiti pažnju kada je u pitanju porez na promet nekretnina
Stručni savjet Jörga Strötzela, poreznog savjetnika i predsjednika uprave United Lohnsteuerhilfe eV:
Tko god kupuje nekretninu, obično mora platiti porez na promet nekretnina. Porez se plaća odmah nakon kupnje. Javni bilježnik regulira potrebne pravne postupke. Obavještava nadležni porezni ured da je zaključen kupoprodajni ugovor. Porezna uprava tada izdaje procjenu poreza na promet zemljišta i šalje je kupcu.
Brzo platite: Po pravilu, porez na promet imovine mora se platiti najkasnije mjesec dana nakon primitka porezne procjene. Ako se to ne dogodi, porezni ured odbit će izdati takozvano potvrdu o odobrenju. S jedne strane, to može rezultirati kaznama za zakašnjelo plaćanje. Drugo, kupac nekretnine može se upisati u zemljišne knjige samo ako porezni ured izda ovu potvrdu o odobrenju. A kupac je dokumentiran kao vlasnik nekretnine tek kad je upisan u zemljišne knjige. Međutim, i prodavatelj i kupac u osnovi podliježu porezu na promet nekretnina. Ako kupac zapravo ne plati, porezni ured također može zatražiti od prodavatelja da plati.