Ako su dvije nekretnine neposredno susjedne jedna drugoj, u određenim je slučajevima potrebna suradnja susjeda. Da bi se prava i obveze jasno razjasnili, tu je služnost.
Služnost: najvažnije točke ukratko
- Vlasnici imovine mogu jedni drugima dodijeliti određena prava na svoju imovinu.
- Te sporazume treba upisati u zemljišne knjige kao služnosti.
- Kupci nekretnina trebali bi se informirati o tim mogućim unosima prije potpisivanja ugovora.
- Između služnosti i plodouživanja postoje značajne razlike.
Služnost: što je to?
Služnost je sporazum između dva vlasnika nekretnina. Često su to neposredni susjedi. Služnost je regulirana Njemačkim građanskim zakonikom (BGB) u §§ 1018. do 1029. i upisana je u zemljišne knjige. U služnosti se vlasniku jedne nekretnine dodjeljuju određena prava korištenja na imovini drugog vlasnika. Osoba koja preda točno definirano pravo korištenja svojoj imovini vlasnik je takozvane "imovine koja služi". Osoba kojoj se daju prava vlasnik je takozvane "vladajuće imovine". U kontekstu služnosti također je moguće da se prava ne dodijele, ali da se od njih odustane.
Primjeri služnosti
Naročito je uobičajeno dogovoriti se o služnosti ako je jedna od dvije predmetne parcele takozvana "čekićarska parcela". Ovo nije izravno na ulici i do njega se može doći samo putem imanja u prvom redu.
U kontekstu služnosti, na primjer, bilježe se sljedeće stvari:
Pravo prolaza / pravo prolaza Vlasnik posjeda s čekićem dobiva pravo postavljanja i korištenja prilaza ili prilaznog puta do objekta koji poslužuje tako da se može doći do posjeda u drugom redu.- Desna linija
Vlasništvo čekića mora biti priključeno na električnu i vodovodnu mrežu. Linija desno položena u služnosti omogućuje vlasniku vladajuće imovine da postavi te redove ispod imovine koja služi.
Ograničenje gradnje Ponekad je vlasnik vladajuće imovine lišen određenih mogućnosti korištenja svoje imovine uz služnost. Primjerice, moguće je da služnost određuje da se na dominantnom posjedu ne smiju graditi daljnje zgrade. Moguće je i ograničenje na određeni broj katova.- Prava na nadgradnji
Kada se grade građevine na dominantnom posjedu, moraju se poštivati određena pravila za razvoj granica. To znači, mora se držati određene udaljenosti od objekta za posluživanje. U služnosti se pak može reći da se te granice mogu pregraditi. - Prihvaćanje onečišćenja ili onečišćenja bukom
U služnosti se također može reći da vlasnik jednog od dva imanja mora prihvatiti određeno onečišćenje u obliku buke ili prljavštine. To može biti osobito korisno ako vlasnik drugog posjeda, na primjer, vodi farmu na ovom posjedu.
Kako se evidentira služnost?
Služnost je ovjerena kod javnog bilježnika i upisana u zemljišne knjige za nekretninu koja služi. Ako u zemljišnim knjigama postoji i upis za vladajuću imovinu, to se naziva vladajućom bilješkom. Prije no što služnost bude ovjerena kod javnog bilježnika, vlasnici se moraju dogovoriti oko dogovora. Nužno je da vlasnik vladajuće imovine od toga ima koristi. Međutim, u isto vrijeme vlasnik imovine koja poslužuje ne smije biti u nepovoljnom položaju.
Zašto je upis služnosti u zemljišnim knjigama važan za kupce nekretnina?
U principu, također bi bilo moguće da se vlasnici dviju nekretnina privatnopravnim ugovorom dogovore o dodjeli ostalih prava ili da se sami odreknu takvih prava. Međutim, ovaj se sporazum odnosi samo na navedene dvije stranke. Ako se proda jedno od svojstava, ističu i prethodno dogovorena prava ili odricanja od prava. Tada se kupac može suočiti s problemom da ne može doći do svoje imovine čekića jer pravo prolaza i prolaza nije zabilježeno u služnosti.
Ako planirate kupiti zemljište, stoga je neophodno saznati za moguću služnost. To se odnosi i na kupnju imovine na čekiću i na imovinu koja može služiti. Budući da su pod određenim okolnostima budući susjedi na dominantnom posjedu dobili prava koja su u suprotnosti s vašim interesima i planovima na imanju koje služi.
Prije kupnje nekretnine saznajte postoji li služnost.
Kako može služnost završiti?
U osnovi služnost završava samo ako se vlasnik vladajuće imovine složi s brisanjem. Međutim, postoje i iznimke kada pristanak nije potreban. To su na primjer:
- Vremensko ograničenje
Osim osnovnih podataka o služnosti, datum isteka može se zabilježiti i u zemljišnim knjigama. Ovime dogovorena prava ili odricanja od prava zastarijevaju. - Dražba
ovrhe Ako je imovina koja služi služi zabrane, vlasnik vladajuće imovine može se suočiti sa značajnim problemom. Jer ako je služnost upisana u zemljišne knjige tek nakon zemljišne naknade, ona istječe ovrhom. To proizlazi iz članka 52. stavka 1. Zakona o ovrhama (ZVG). Prema članku 92. stavku 1. ZVG-a, vlasnik dominantne imovine tada ima pravo na naknadu vrijednosti prava koje je isteklo. - Strukturna promjena
Ako, na primjer, zbog strukturne promjene, potreba za služnošću više ne vrijedi i to se više ne može dogoditi u budućnosti, služnost također istječe. - Izumiranje zastarom
Ako je služnost ograničena ili onemogućena godinama preprekom, a vlasnik dominantne imovine ne brani se od nje, služnost može prestati prema § 1028 stav 1 BGB. Savezni sud pravde to je potvrdio presudom (BGH, presuda od 18. srpnja 2014., V ZR 151/13). - Gubitak prednosti
Ako vlasnik dominantne imovine više nema nikakve koristi od služnosti upisane u zemljišne knjige, to također istječe u skladu s odjeljkom 1019 BGB.
Kraj služnosti traži javni bilježnik u zemljišnim knjigama.
Koja je razlika između služnosti i plodouživanja?
Glavna razlika između služnosti i plodouživanja je u tome što se u slučaju služnosti dodijeljuju prava drugom vlasniku nekretnine. Ta se prava prenose na novog vlasnika u slučaju prodaje, pod uvjetom da se služnost upiše u zemljišne knjige.
Plod plodouživanja, s druge strane, vezan je uz određenu osobu i stoga se ne prodaje. Ustraje i kod prodaje nekretnina. S pravom plodouživanja korisnik također može imovinu koristiti u cijelosti. U slučaju služnosti, za sebe može tražiti samo određena prava.
