Utječe na gotovo sve koji posjeduju stan: novi Zakon o vlasništvu nad stanovima. Bilo da se radi o administraciji, obnovi ili sastancima vlasnika, pravila igre za suživot u višestambenim zgradama znatno su se promijenila.
Bez obzira živite li u njemu sami ili ga iznajmljujete: Zakon o vlasništvu nad stanovima (WEG) odnosi se na većinu vlasnika privatnih stanova. Jer ako niste jedini vlasnik stambenog kompleksa, mnoge odluke oko kuće i dvorišta donosi zajednica vlasnika. Opći uvjeti za to određeni su Zakonom o etažiranju, koji je sada znatno obnovljen. "Strukturne promjene mogu se implementirati lakše, a i upravitelj i administrativni savjet dobivaju više kompetencija", objašnjava Edeltraud Reitzer, zamjenica saveznog upravitelja u Verband Wohneigentum eV
Od sada je dovoljna prosta većina
Strukturne promjene, poput ugradnje novih prozora, izolacije fasade ili ugradnje solarnog sustava, zajednica vlasnika sada može odlučiti jednostavnom većinom. "Zakonodavac želi postići da se energetske obnove izvode u stambenim kompleksima", objašnjava Reitzer. Do sada je bila potrebna veća većina, u mnogim slučajevima čak i pristanak svih vlasnika. Kako pojedinačni vlasnik ne bi bio prepušten na milost i nemilost većini, strukturne promjene uglavnom moraju platiti samo oni vlasnici koji su za njih glasali. Ali postoje iznimke: Na primjer, ako se, prema izmjeni i dopuni, planirane mjere "amortiziraju u razumnom roku". Čak i ako je rezolucija donesena s više od dvije trećine glasova i polovicom suvlasničkih dionica,od svih se traži da plate. "U praksi bi to moglo dovesti do nekih sukoba", strahuje stručnjak za nekretnine Reitzer.
Te se građevinske mjere mogu provoditi i bez većine
Određene građevinske mjere čak i jedan vlasnik kuće može provesti protiv volje većine. Na primjer, svatko tko posjeduje električni automobil može zatražiti da se u stambenom kompleksu postavi stanica za punjenje. Također postoji pravo na pretvorbe koje smanjuju prepreke, mjere za zaštitu od provale i instalacije koje omogućuju pristup brzom Internetu. Bilo da se radi o stanici za punjenje, liftu na stepeništu u hodniku ili optičkom kabelu: „Samo vlasnici koji naruče takvu mjeru snose troškove. I samo oni smiju koristiti instalaciju ”, objašnjava stručnjak udruge Reitzer.
Skupština vlasnika može brže odlučiti
Sastanci vlasnika imaju brži kvorum, jer se u načelu sada mogu donositi pravno valjane odluke neovisno o broju prisutnih ljudi. Prije toga morala je biti prisutna barem polovica vlasnika. "Sada je još važnije sudjelovati na sastancima vlasnika kako manjina ne bi donosila odluke", naglašava Reitzer. Stoga je razdoblje poziva za sastanak produženo s dva na tri tjedna. Vlasnici stanova također mogu odlučiti omogućiti mrežno sudjelovanje na sastanku pomoću sustava video konferencija. Međutim, na to nema pravnog zahtjeva. "A tehnička implementacija često će stvoriti probleme", kaže Reitzer.
Obiteljske kuće čine najveći udio u ovim statistikama.
Inovacije u vezi s upraviteljem nekretninama
Puno se raspravljalo o kvalifikacijama upravitelja imovine. Prema novom zakonu o stambenoj imovini, od kraja 2022. godine svaki vlasnik u objektu s najmanje devet stranaka može inzistirati na upravitelju koji ima IHK kvalifikaciju ili usporedivu obuku. "To jača nadležnost uprava", hvali Reitzer. Istodobno, zakon proširuje upraviteljevu slobodu djelovanja. Bez savjetovanja može sklapati ugovore u ime kućne zajednice (osim transakcija s nekretninama i zajmova). "To mu omogućuje bržu reakciju, na primjer ako krov treba popraviti nakon oluje", objašnjava Reitzer. S druge strane, zajednica vlasnika može se lakše odvojiti od upravitelja. Trenutni ugovori mogu se raskinuti u bilo kojem trenutku s otkaznim rokom od šest mjeseci.Prije je postojao uvjerljiv razlog za uklanjanje.
Savjetodavni odbor kontrolira administratora
Po prvi put je zakonski propisano da upravno vijeće kontrolira administratora, a ne samo da ga podržava. Prije su tri suvlasnika morala zauzeti ovu počasnu poziciju, broj je sada neograničen. Dovoljan je predani vlasnik u kući. Edeltraud Reitzer iz udruge stambenih nekretnina: "Stoga bi trebalo biti lakše popuniti ovo važno mjesto."