Kada se traži životni prostor, često se zanemaruju očite, dobre mogućnosti. Pretvaranje stare staje u životni prostor s karakterom potkrovlja u mnogim slučajevima može biti dobra opcija, ali troškovi su često podcijenjeni. U intervjuu stručnjak za provjeru troškova detaljno objašnjava koliko pretvorba staje zapravo može koštati u praksi.
Pitanje: Zašto stare staje vrijedi pretvoriti u životni prostor - i na što morate unaprijed obratiti pažnju?
Stručnjak za provjeru troškova: Ono što se često ne uzima u obzir kod starih staja jest osjećaj življenja koji se u njima može postići prilikom obnove. Nakon obnove, stara staja definitivno ima karakter potkrovlja - koji se malo razlikuje od tvorničke arhitekture tako tražene u urbanim lokacijama.
Visoke, svjetlom preplavljene prostorije s izdašnim osjećajem prostora i mnoštvom prostornih, vrlo individualnih mogućnosti dizajna jednako su moguće prilikom prenamjene stare staje kao i kod napuštenih tvornica koje su prilagođene kao stambeni prostori potkrovlja. Međutim, kod staja se često previđa postojeći potencijal za velik i jedinstven životni prostor.
Naravno, morate uložiti puno planiranja unaprijed. Prije svega, pitanje je može li se prema stambenom zakonu odobriti proširenje staje i promjena namjene kao životnog prostora. S mnogim štalama koje su vani vrlo je teško, ako ne i nemoguće, dobiti takvu dozvolu.
Budući da su staje sve stare do vrlo stare zgrade, mnoge su od njih navedene. U praksi to znači velik broj zahtjeva koji se moraju poštivati - uključujući održavanje fasade u pravom stilu, što ponekad može biti izazov (na primjer u vezi s postavljanjem prozora).
Dalje, trebate arhitekta koji ima potrebne kvalifikacije - i na čiji se stil možete naviknuti. Također je važno da arhitekt ima veliko iskustvo sa starim i navedenim zgradama.
Također nije pogreška ako arhitekt ima najbolji mogući odnos s relevantnim građevinskim vlastima - s obzirom na potrebne dozvole, isplati se dobar dogovor između arhitekta i vlasti. Inače, provedba planova i dobivanje odgovarajućih dozvola može biti vrlo zamorno i dugotrajno.
Ni troškove za takvu pretvorbu ne treba podcjenjivati. U pravilu ćete u ovaj projekt morati ući s proračunom koji je sličan proračunu nove zgrade - ako se na strukturi staje provode i mjere održavanja i obnove, to može biti i skuplje. Zbog vrlo posebnog i visokokvalitetnog životnog prostora koji ćete kasnije dobiti pri preuređivanju staje, izračun troškova i koristi u mnogim je slučajevima prilično pozitivan.
Pitanje: Koje troškove obično morate očekivati prilikom prenamjene staje u praksi?
Troškovi dogradnje staje uvelike se razlikuju
Stručnjak za provjeru troškova: Naravno, teško je na to dati općenitu brojku, jer troškovi uvijek uvelike ovise o samoj zgradi i vašim vlastitim planovima za kasniji životni prostor.
U praksi, međutim, čak i pod povoljnim uvjetima i s malim osobnim doprinosima, pretvorba manja od 1.000 EUR po m² teško će biti moguća. To je moguće samo ako sami možete u potpunosti preuzeti posao pojedinačnih, većih obrta - a čak je i s tim upitno možete li značajno pasti ispod ovog praga.
Općenito, troškovi gradnje u većini će slučajeva biti u smjeru od oko 1.500 EUR po m² , posebno ako se moraju provoditi zahtjevi zaštite spomenika, a potrebne su i mjere obnove same zgrade.
Troškovno olakšava stvari to što je obično manje vremenskog pritiska za obnovu i što se stara staja također može pretvoriti u cjeloviti životni prostor "u fazama". To također stvara vrijeme za osobni rad i cjelokupni proračun ne mora biti potrošen u vrlo kratkom vremenu.
Mali primjer troškova iz prakse
Staru staju u Schwarzwaldu (korisna površina od 500 m², potrebno je preurediti u zaseban stan (300 m²) i stan (150 m²) koji ćete kasnije iznajmiti.
Zbog opsežnih mjera, ukupni troškovi gradnje iznose 2.000 EUR po m² .
Staja je zgrada s popisa - to znači da se mogu dobiti odgovarajuće subvencije i moguća posebna amortizacija.
| Objavi | troškovi |
|---|---|
| Troškovi zgrade vlastiti stan | 600.000 eura |
| Troškovi najma stambene zgrade | 300.000 eura |
| Ukupni troškovi gradnje | 900.000 EUR |
| Financiranje od strane zajednice (obnova gradskog središta) | 22.500 eura |
| Troškovi financiranja za oba stana godišnje | 39.960 EUR |
| Zaštita spomenika amortizacija vlastiti stan (AfA) | 48.600 EUR godišnje tijekom 10 godina |
| Najam stana za zaštitu od spomenika (AfA) | 24.300 EUR godišnje tijekom 7 godina, zatim 18.900 EUR godišnje tijekom 4 godine |
| Povrat poreza ukupno u 11 godina | manje 256.095 EUR |
| Prihodi od najma mjesečno | 1.125 EUR |
| godišnji teret s tim (troškovi financiranja umanjeni za najam i amortizacija spomeničke zaštite) | 945 EUR godišnje |
Naravno, ovo je samo jedan primjer troškova koji se odnosi samo na vrlo specifičnu zgradu i određene mjere obnove.
Postoje potpore za obnovu navedenih staja
Naš primjer troškova, između ostalog, vrlo jasno pokazuje da zahtjevi zaštite spomenika ne moraju uvijek biti teret, ali mogu predstavljati vrlo važnu financijsku pomoć za obnovu zbog moguće amortizacije.
Čak i bez prihoda od najma, mjesečni teret u ovom slučaju teško da bi bio veći nego kod tipične obiteljske kuće - ali s manje od polovice životnog prostora.
Dakle, što se tiče troškova, uvijek je važno najbolje moguće i sveobuhvatno sveukupno planiranje unaprijed. Navedene zgrade ne bi se trebale zanemariti od samog početka.
Pitanje: O kojim čimbenicima u praksi ovise troškovi prenamjene staje?
Stručnjak za provjeru troškova: Naravno, ovdje utječu mnogi čimbenici. Najvažniji od njih su:
- moguća nabavna cijena zgrade i posjeda
- strukturno stanje zgrade
- je li staja zgrada s popisa
- koji zahtjevi postoje za promjenu namjene vlasti kao životnog prostora
- koje će se mjere obnove točno poduzeti
- koja se ograničenja primjenjuju na prenamjenu (npr. očuvanje fasade)
U pravilu vrijedi planirati na temelju dopuštene uporabe i prilagoditi vlastite ideje za mogući dizajn tim specifikacijama. I u financijskom smislu to se obično isplati. S druge strane, pokušaj realizacije vlastitih ideja često može biti nerazmjerno skup u pojedinačnim slučajevima.
