Starije, neobnovljene kuće često se ne mogu kupiti skupo ili se povremeno nasljeđuju. Za njihovo ažuriranje potrebna je velika obnova. Stručnjak za provjeru troškova detaljno objašnjava što to može koštati na razgovoru.
Pitanje: Što znači obnova jezgre, koje mjere se moraju poduzeti i kada se isplati?
Stručnjak za provjeru troškova: Za početak s prvim dijelom pitanja: Osnovna obnova je demontaža zgrade do temeljnih konstrukcija i naknadna rekonstrukcija. To je neophodno za starije zgrade u kojima, grubo govoreći, ništa nije ažurno.
Osnovna obnova je sveobuhvatan zadatak obnove koji utječe na sve bitne dijelove kuće:
- krovna konstrukcija i krovište
- cijela fasada
- Prozori i vrata
- podrum (brtvljenje zidova podruma, cjelovita obnova podruma, sušenje podruma po potrebi)
- sustav grijanja
- unutarnja instalacija: vodovodna, električna, a možda i plinska instalacija
- izgradnja kompletne toplinske izolacije za cijelu zgradu
Ovisno o stanju gradnje kuće, pojedina područja mogu zahtijevati manje radova na obnovi - s klasičnom obnavljanjem jezgre, međutim, sva navedena područja moraju se stvarno obnoviti.
Naravno, to znači vrlo visoku cijenu - u praksi se gotovo približava cijeni nove zgrade.
Velika obnova se ne isplati uvijek
Osobito je problematična kod obnove jezgre činjenica da se, prema zakonskim odredbama EnEV-a, mora postići minimalni energetski standard, za što su potrebni veliki napori na obnovi, čak i za dobro očuvane stare zgrade. U slučaju obnove jezgre to poskupljuje troškove obnove, jer uz "tehničku" obnovu moraju biti zadovoljeni i trenutni zahtjevi za toplinskom izolacijom.
Navedene zgrade još su problematičnije, a moraju se udovoljavati i brojni drugi zahtjevi.
Ovdje štedite na toplinskoj izolaciji u nekim područjima, ali vjerna obnova, kako zahtijeva zaštita spomenika, može biti izuzetno skupa. Čak i prozori ili vrata koja se moraju reproducirati u skladu s izvornikom mogu uzrokovati ogromne troškove koji se ne mogu ni približno usporediti sa modernim plastičnim prozorima.
Isplati li se velika obnova za zgradu, može se procijeniti samo od slučaja do slučaja. To zahtijeva intenzivnu i vrlo detaljnu procjenu zgrade unaprijed. Najbolje je učiniti raspravu temeljne obnove sa stručnjakom i prvo naručiti stručno mišljenje o stanju kuće.
Tijekom izvješća tada se mogu izraditi prijedlozi za obnovu za koje već postoji početna, gruba procjena troškova. Na temelju ove procjene troškova barem tada znate kojim će redom veličine biti mogući troškovi za obnovu jezgre i barem ćete imati solidnu osnovu za odlučivanje za ili protiv.
Nakon grubog planiranja mora se izvršiti detaljno planiranje. Koordinaciju i nadzor pojedinih potrebnih radova najbolje bi trebao provoditi stručnjak; svakako se preporučuje stalni nadzor i dokumentacija u gradnji.
U principu , velika obnova i danas se može isplatiti - uostalom, rušenje također košta popriličan novac. Međutim, u pojedinačnim slučajevima uvijek morate odlučiti možete li i hoćete li povećati potrebne troškove. Na kraju, to je više osobno pitanje.
Pitanje: Koje troškove uzrokuju obnove jezgre?
Stručnjak za provjeru troškova: Nemoguće je to reći svestrano - to uvelike ovisi o situaciji na lokaciji, postojećoj šteti na zgradi i stvarnoj potrebi za obnovom.
U praksi, međutim, možete upotrijebiti nekoliko grubih vodećih vrijednosti kako biste se mogli malo orijentirati.
Što je zgrada starija, to je obnova skuplja
Da biste do danas donijeli pomalo netaknutu zgradu iz 70-ih i 80-ih, morate potrošiti oko 20% nabavne cijene , a za zgradu iz 50-ih i 60-ih iznosi oko 40% nabavne cijene za sve prijeratne zgrade koje su još uvijek su razumno netaknuti, obično morate računati s 50% - 60% nabavne cijene za uobičajenu adaptaciju.
U slučaju zgrada koje bi trebale biti znatno obnovljene, u većini slučajeva one će iznositi gotovo 100% nabavne cijene ili čak više .
To bi trebalo približno prikazati investicijske izdatke koje treba vizualizirati.
Primjer troškova iz prakse:
Želimo imati potpuno obnovljenu staru zgradu iz 1960-ih. To je prizemnica stambene površine 90 m² i dvoslivnim krovom. Krovna površina je 127 m².
| Objavi | cijena |
|---|---|
| Obnoviti krovnu konstrukciju | 9.500 EUR |
| Obnovite krovni pokrivač izolacijom krova | 15.240 EUR |
| Popravite fasadu i dodajte joj ETICS | 24.000 eura |
| Hidroizolacija podruma u potpunosti izvana | 27.000 eura |
| Izolirajte pod i strop podruma | 9.000 EUR |
| Potpuno obnovite prozor i vrata | 5.500 EUR |
| Obnova sanitarnih instalacija | 8.500 EUR |
| Obnova električnih instalacija | 5.400 EUR |
| novo plinsko grijanje | 12.000 eura |
| Ukupni trošak | 115.140 |
| Ukupni troškovi po m² stambenog prostora | 1.279 EUR po m² |
| za usporedbu - prosječni troškovi nove gradnje | približno 1.400 EUR po m² - 1.900 EUR po m² |
Naravno, ovo je samo jedan primjer troškova koji se odnosi na određenu kuću u određenom stanju. Troškovi u drugim kućama također mogu biti potpuno različiti.
Za prvu grubu orijentaciju o temeljnim troškovima obnove drugih kuća svakako se mogu koristiti troškovi u našem primjeru - oni su dosljedno sasvim prosječne i uobičajene vrijednosti za pojedine radove na obnovi.
Nakon velike obnove doveli bismo kuću u suvremeno, energetski savršeno stanje s niskim operativnim troškovima i solidnim strukturnim stanjem.
Pitanje: O kojim čimbenicima obično ovise troškovi obnove jezgre?
Stručnjak za provjeru troškova: Ovdje morate uzeti u obzir nekoliko stvari:
- cjelokupno stanje kuće
- godina gradnje kuće
- veličina kuće
- već jasno prepoznatljiva šteta
- mogućnosti za osobni doprinos (ako možete preuzeti barem jedan građevinski obrt, često možete znatno smanjiti troškove)
Kao što je već spomenuto, odlučujuća je pojedinačna analiza stanja i planiranje mjera od strane iskusnog stručnjaka. Bez ove osnove nitko ne bi trebao započeti veliku obnovu.