Čak i oni koji su već platili kuću ne žive besplatno - baš kao i stanari, i vlasnici kuća moraju uzeti u obzir tekuće troškove. Ovi su troškovi često podcijenjeni. Stručnjak za provjeru troškova u intervjuu detaljno objašnjava koji se troškovi mogu očekivati u praksi.
Pitanje: Zašto su operativni troškovi tako često podcijenjeni - i zašto je važno imati pregled?
Stručnjak za provjeru troškova: U mnogim slučajevima računi dolaze samo u nepravilnim intervalima - otprilike svakih šest mjeseci ili godišnje. Tada se veći računi tretiraju kao neplanirani troškovi i mogu iscepati rupu u kućnom budžetu. Ako od samog početka imate pregled koliko vas ukupno košta kuća, lako možete izbjeći takve situacije. Troškovi kuće dio su izravnih životnih troškova - troškove stanovanja obično se ne može izbjeći niti spasiti (uz nekoliko manjih izuzetaka). Dakle, uvijek biste trebali biti čvrsto isplanirani.
Dobar pregled kasnijih troškova važan je i kod hipotekarnih kredita. Često gledaju samo iznos rate, ali zapravo postoje dodatni tekući troškovi koje također mora snositi kuća. Ako previdite ove troškove ili ih procijenite preniskim, kuća će svakog mjeseca biti znatno skuplja nego što ste prvotno planirali. Uvijek se zbroje s ratama otplate za građevinski kredit.
Dobar pregled svih tekućih troškova stoga je važan od samog početka - i ima smisla. Uvijek biste trebali znati koje terete nosi kuća sa sobom.
Pitanje: Koliko su u praksi visoki tekući troškovi za obiteljsku kuću?
Stručnjak za provjeru troškova: To, naravno, u velikoj mjeri ovisi o samoj kući, kao i o njezinom mjestu. Opće su informacije stoga uvijek teške.
Međutim, za većinu obiteljskih kuća morate pretpostaviti tekuće troškove od najmanje 5.000 do 8.000 EUR godišnje. U slučaju starijih kuća, to često može biti znatno više.
Primjer iz prakse iz male cijene:
Detaljno smo pregledali i popisali troškove za tipičnu obiteljsku kuću na obično velikom posjedu:
| Objavi | troškovi nastali godišnje |
|---|---|
| Porez na imovinu | 780 EUR godišnje (to može biti više u određenim područjima) |
| troškovi grijanja | 800 EUR godišnje (naša kuća je energetski učinkovita, relativno nova zgrada - što može biti znatno više) |
| Naplata za kanalizaciju | 525 EUR godišnje |
| troškovi električne energije | 570 EUR godišnje |
| Naknade za smeće | 240 EUR godišnje |
| Čišćenje ulica | 300 EUR godišnje |
| dimnjačar | 100 EUR godišnje |
| Osnovna naknada za fiksni i internet | 480 EUR godišnje |
| Osiguranje kućanstva | 200 EUR godišnje |
| Osiguranje vlasnika kuća | 150 EUR godišnje |
| Osiguranje od prirodne štete | 180 EUR godišnje |
| GEZ godišnje | 210 EUR |
| Rezerva za održavanje | 1.680 EUR godišnje (ovo je znatno više za starije kuće) |
| Ukupni trošak godišnje | 6.215 EUR |
| raspodjeljuju se mjesečno | 517,91 eura mjesečno |
Čak su i tekući troškovi za ekonomičnu obiteljsku kuću obično preko 500 eura mjesečno
Naravno, to su samo uzorni troškovi za tipičnu, modernu obiteljsku kuću. Troškovi mogu biti i znatno veći za druge kuće, posebno u slučaju lokacije u gradskim područjima ili za kuću stariju od toga.
U našem primjeru troškova već vidite da je kuća optimizirana za potrošnju i prilično ekonomična u mnogim područjima - ali nastali troškovi već su znatni. Veći troškovi grijanja, visoki troškovi električne energije ili brojni popravci u starijim kućama mogu znatno povećati ove troškove.
Ako tome dodate prosječnu ratu zajma, troškovi stanovanja iznose visoku svotu koja se mora podizati svaki mjesec.
Pitanje: O kojim čimbenicima ovise tekući troškovi kuće?
Stručnjak za provjeru troškova: Ovdje morate uzeti u obzir mnoge čimbenike:
- mjesto kuće (lokacija)
- jedinična vrijednost kuće
- Starost i tehničko stanje kuće
- energetsko stanje kuće
- oprema kuće
- detaljno iznos premija osiguranja
- Svi dodatni troškovi koje još treba uzeti u obzir (npr. Održavanje vanjskih objekata, godišnje održavanje ravnog krova, uklanjanje snijega itd.)
Svaki od ovih čimbenika može prouzročiti prilično različite troškove od kuće do kuće - ukupni troškovi koji se moraju uzeti u obzir za kuću odgovarajuće se razlikuju.
Pitanje: Zašto je položaj kuće toliko presudan za troškove?
Stručnjak za provjeru troškova: Ovdje morate uzeti u obzir dvije stvari:
- položaj zgrade u smislu države i općine
- stvarno mjesto zgrade u smislu visine i smještaja na posjedu
Stvarno mjesto kuće ima glavni utjecaj na troškove grijanja: na višim je visinama obično hladnije i potrebno je više grijanja. Samostojeća kuća s velikim prozorima okrenuta prema jugu često treba znatno manje energije za grijanje jer je i zimi često grije sunčeve zrake.
Položaj u smislu savezne države i općine posebno je odlučujući za naknade, koje se mogu prilično razlikovati od općine do općine:
- Porez na imovinu
- Naplata za kanalizaciju
- Naknade zajednice za odlaganje smeća i čišćenje ulica
Porez na imovinu često je znatno veći u gradskim područjima nego u seoskim zajednicama. Ovdje je i do dvostruko više razlika - na primjer između Berlina i male općine u Bavarskoj.
Naknade za otpadne vode određuje odgovarajuće udruženje otpadnih voda čijem području pripadate. Izdaci koje udruga ima za odlaganje komunalnih otpadnih voda često igraju glavnu ulogu u troškovima.
Naknade za otpadne vode uvelike se razlikuju ovisno o mjestu
Ako su, kao u nekim područjima na istoku, samo vrlo mala sela s nekoliko kuća povezana s udaljenim uređajima za pročišćavanje otpadnih voda, to može značiti znatno veće troškove nego u gusto naseljenim područjima. Duljina cjevovoda ne uzrokuje samo visoke troškove gradnje, već i visoke troškove održavanja, koji se zatim prenose na malobrojne sudionike priključka.
Stoga postoje velike fluktuacije u godišnjim naknadama za otpadne vode - u usporedbi s cijelom Njemačkom one mogu biti između oko 250 EUR i 1000 EUR za prosječnu obiteljsku kuću - to su razlike u troškovima od gotovo četiri puta.
Osiguravajuće tvrtke također izračunavaju svoje premije prema pojedinačnom riziku od štete - u područjima s čestim obilnim kišama ili drugim mogućim prijetnjama osiguranje je odgovarajuće skuplje. I ovdje mjesto i mjesto zgrade uvijek igraju ulogu.
Pitanje: Je li jedinična vrijednost tada također značajna za komunalne poreze?
Stručnjak za provjeru troškova: Da, posebno za porez na imovinu. Jedinična vrijednost kuće je važna za izračun poreza na imovinu.
Izračun jedinične vrijednosti može biti kompliciran - grubo govoreći, vrijednost kuće smanjuje se na vrijednost od 1935 (ili 1964. u novim saveznim državama). Ova se vrijednost koristi kada je u pitanju porez na imovinu.
Uz pomoć ovog smanjenja na prošle vrijednosti, vrijednost kuće trebala bi se uspoređivati bez obzira na godinu gradnje i nabavnu cijenu.
Pitanje: Mogu postojati velike razlike u troškovima grijanja i električne energije, zar ne? Zašto je to?
Stručnjak za provjeru troškova: Da - ide od vrlo jeftinog do vrlo skupog.
S jedne strane, to je zbog vrste sustava grijanja: čak i uz isti zahtjev za grijanjem (pretpostavljamo 10 000 kWh / godišnje kao primjer), troškovi topline mogu biti između oko 3,5 centa / kWh i preko 10 centi / kWh , ovisno o vrsti grijanja . Ako biste se grijali samo električnom energijom (što nitko ne radi), troškovi grijanja bili bi između 20 centi / kWh i 28 centi / kWh .
Ako ovo kratko ekstrapolirate, troškovi grijanja mogu biti 350 ili 1000 eura za konvencionalne sustave grijanja, a za električnu energiju to bi bilo od 2000 do 2800 eura godišnje . To su ogromne razlike - čak i s istim zahtjevima za grijanjem, samo zbog vrste sustava grijanja.
Dalje morate izračunati učinkovitost grijanja. Moderni sustavi s kondenzacijskom tehnologijom često trebaju do 15% - 20% manje energije za grijanje, jer se koristi i otpadna toplina iz ispušnih plinova. Troškovi grijanja mogu se stoga smanjiti za isti postotak.
Ako se sunčeva toplinska energija također koristi za potporu grijanju, daljnjih 15% - 20% troškova grijanja može se uštedjeti na povoljnim mjestima .
Koliko se mogu očekivati troškovi grijanja, prije svega ovisi o vrsti sustava grijanja
Ako koristite sve dostupne opcije - i dalje s istim zahtjevima za grijanjem - troškovi grijanja mogu biti oko 180 EUR ili 1.000 EUR godišnje. U jednom je slučaju više nego pet puta više nego u drugom - naravno, to također ima značajan utjecaj na mjesečni financijski teret kuće.
Toliko smanjenje troškova grijanja naravno je povezano s odgovarajućim ulaganjima, ali dugoročno se to može isplatiti, pogotovo ako imate veći zahtjev za grijanjem od vrlo ekonomičnih 10.000 kWh godišnje. Osim toga, također možete iskoristiti odgovarajuće subvencije za nadogradnju na takve štedljive tehnologije grijanja.
Najjeftinija tehnologija grijanja obično je biomasa (pelet, drvna sječka), zatim slijedi prirodni plin, koji je i dalje prilično jeftin i iznosi oko 6 centi / kWh . Cijena ulja može uzrokovati fluktuacije u sustavima grijanja na ulje - ovisno o cijeni ulja, troškovi se kreću između oko 6,5 centi / kWh i 10 centi / kWh . Ukapljeni naftni plin također ima sličan raspon fluktuacija, dok se daljinsko grijanje obično nalazi na gornjem kraju ovog raspona cijena.
Pitanje: Međutim, ovdje se izolacija ili energetski učinkovita obnova uopće ne razmatraju, zar ne?
Stručnjak za provjeru troškova: Ne - gore prikazane razlike u troškovima temelje se isključivo na vrsti grijanja.
Ako pogledate učinke moderne izolacije, možete vidjeti koliko ona može biti učinkovita:
| Energetski standard | Potreba za grijanjem po m² po godini |
|---|---|
| Izgrađena prije 1977. godine, nije obnovljena | 300 kWh / m² godišnje ili više |
| Pravilnik o toplinskoj zaštiti 1977 | 200 kWh / m² - 250 kWh / m² godišnje |
| prema uredbi o toplinskoj izolaciji iz 1995 | otprilike 100 kWh / m² godišnje |
| EnEV 2009 | otprilike 60 kWh / m² - 100 kWh / m² godišnje |
| trenutni EnEV (nova zgrada) | približno 50 kWh / m² - 70 kWh / m² |
| Niskoenergetska kuća / kuća s efikasnošću | približno 20 kWh / m² - 50 kWh / m² godišnje |
| Pasivna kuća | manje od 20 kWh / m² godišnje |
To pokazuje kolike razlike mogu biti zbog izolacije.
Kuća površine 60 m² iz 60-ih ima potrebu za grijanjem od najmanje 42 000 kWh / godišnje, dok moderna kuća prema trenutnom standardu EnEV ima samo 7 000 kWh - 10 000 kWh / godišnje iste veličine.
To opet rezultira značajnim razlikama u troškovima grijanja.
Ako se zbroje i vrsta grijanja i standard izolacije, stara kuća sa starim, skupim sustavom grijanja košta do 4.200 EUR godišnje, dok ista zgrada s učinkovitim sustavom grijanja, izolirana prema važećem standardu, košta 180 EUR - 250 EUR Troškovi godišnje. Ogromne su razlike.
Pitanje: Kako izračunavate troškove održavanja?
Radovi na obnovi obično su vrlo skupi, posebno na starim zgradama
Stručnjak za provjeru troškova: Kod starijih zgrada u neobnovljenom stanju naravno se moraju očekivati znatno veći troškovi održavanja nego kod moderne, novoizgrađene zgrade.
Zapravo, izračun rezerve za održavanje potreban je samo za stanodavce višestambenih kuća - zbog istog problema s obiteljskim kućama, naime da se popravci, održavanje i popravci moraju plaćati u redovitim razmacima, i tu izračun ima smisla.
Za stanodavce ne postoji zakonski propisana metoda izračuna - zakon govori samo o "odgovarajućoj rezervi".
Međutim, u praksi se može dobro iskoristiti takozvana Petersova formula .
Troškovi proizvodnje (troškovi gradnje) zgrade po m² x 1,5 / 80 = godišnji troškovi održavanja po m²
Pomnožite li ovaj rezultat s kvadratnom površinom i podijelite s 12, znat ćete koji mjesečni iznos treba izdvojiti za buduće popravke. Troškove proizvodnje po m² možete saznati iz planova gradnje zgrade. U slučaju kuća starijih od 80 godina, međutim, ovaj se izračun mora koristiti s oprezom.
Formula se temelji na statistički utvrđenoj prosječnoj vrijednosti, što znači da se radovi na popravcima i održavanju moraju izvršiti približno 1,5 puta više od proizvodne vrijednosti u roku od 80 godina.
Petersova je formula često prilično točna za starije zgrade; često je faktor 1,5 malo prenizak zbog razlika u troškovima rada u pojedinim područjima. Stoga si ovdje dopustite sigurnosnu maržu ako su građevinski radovi skuplji u vašem području nego drugdje (npr. U gradskim područjima).
S novom zgradom možete si i olakšati:
Jednostavno uzmite 0,8% do 1% nabavne cijene ili troškova gradnje nakon završetka kao godišnju rezervu za održavanje, a vi ste uvijek na sigurnoj strani i možete platiti gotovo sve popravke iz rezerve.
