Nerijetko se mogu pronaći nekretnine koje su idealne za izgradnju kuće - ali nažalost ne kao građevinsko zemljište, već samo kao vrtno zemljište u razvojnom planu. U nekoliko slučajeva takva parcela može čak pripadati vlastitom (obiteljskom) posjedu, ali gradnja tamo nije dopuštena. Stručnjak za provjeru troškova objašnjava u našem intervjuu kojim putem morate ići da biste mogli graditi i s kojim se troškovima to može povezati.
Pitanje: Koliko košta pretvoriti vrtno zemljište u građevinsko?
Stručnjak za provjeru troškova: Prije svega, ovo je manje pitanje troškova nego pitanje potrebnih procesa.
Ako je dotična nekretnina već zabilježena u razvojnom planu, put vodi promjenom namjene u razvojnom planu. Često se za to naplaćuju vrlo niske administrativne takse, ali one su uvijek po odluci pojedine općine i prilagođene su pojedinačnom slučaju. Ako se za građevinsku dozvolu smatra da ima prednost za naručitelja, općina može, ako je potrebno, prihvatiti i "cijeniti" odgovarajuće povećanje vrijednosti. Troškovi su tada veći. O ovome možete pročitati više o ovome.
Također će biti potrebno promijeniti plan uređenja.
Ako ste se prijavili za promjenu zemljišta radi uređenja, to može biti vrlo dugotrajan postupak.
To je stvar dotične zajednice koja to mora provesti. Takva se promjena može predložiti samo (odgovornom političkom predstavniku) - treba pričekati i vidjeti da li se zajednica slaže. Čak i u najboljem slučaju (ako postoji volja) treba biti spreman mjesecima ili godinama dok se to ne učini.
Čak i ako postoje navodno dobri razlozi (npr. Već izgrađena područja oko posjeda), uvijek je upitno hoće li se općina potruditi. Mnoge zajednice zaziru od radno intenzivnih promjena, posebno ako na drugim mjestima još ima dovoljno slobodnog građevinskog zemljišta.
Prva točka kontakta zasigurno je nadležni ured za planiranje zgrada, koji zasigurno može bolje procijeniti (političku) spremnost zajednice za promjenom namjene. U osnovi, svaka promjena je "akcija dobre volje" koju zajednica dobrovoljno pruža, na to ne postoji pravni zahtjev i ne može se natjerati zajednicu da promijeni plan korištenja zemljišta - bez obzira na to koliko dobri razlozi bili.
Planirano zemljište i građevinska dozvola prema § 34 BauGB
Ako je imovina označena kao takozvano „zemljište za izgradnju“, to će možda biti lakše - ali ni to nije sigurno. A i to može potrajati.
Ako ne postoji razvojni plan, možda još uvijek postoji mogućnost podnošenja zahtjeva za građevinsku dozvolu prema § 34 BauBG. Međutim, o tome treba unaprijed razgovarati s arhitektom za planiranje, koji bi morao podnijeti takav zahtjev za gradnju.
Troškovni rizik
Pretvaranje vrtnog zemljišta u građevinsko je u većini slučajeva vrlo skupo.
Ako niste vlasnik predmetne nekretnine, ali je želite prvo kupiti, općina ima mogućnost prenosa troškova za cjelokupno planiranje (posebno promjenu plana uređenja) na investitora - tj. Vas kao kupca nekretnine - ugovorom. To može značiti visoke do vrlo visoke troškove, zbog kojih se u mnogim slučajevima kupnja više uopće ne isplati (osim ako stvarno ne želite imati točno ovo svojstvo - doslovno - pod bilo koju cijenu).
Praktični primjer
Jedna obitelj posjeduje koso zemljište s ravnim dijelom koji je prema planu uređenja označen kao vrtno zemljište. U neposrednoj blizini nalaze se i druge već izgrađene parcele. Susjedno, manje zemljište lokalna banka prodaje kao građevinsko zemljište.
| Pitanje | odgovor |
|---|---|
| metoda | Prijavite se za promjenu namjene u razvojnom planu |
| mogućnosti | neizvjesna |
| Promijenite troškove | ne očekuju se posebni troškovi |
Pitanje: O čemu ovisi može li se vrtno zemljište pretvoriti u građevinsko?
Pretvaranje vrtnog zemljišta u građevinsko vrlo je složeno.
Stručnjak za provjeru troškova: Kao što je već spomenuto, to u osnovi ovisi o tome ima li općina volju to učiniti. Možete pokušati pridobiti predstavnike zajednice za svoj cilj i time eventualno dobiti odobrenje. Na kraju, međutim, odluka uvijek ostaje na zajednici.
Treba imati na umu da će se, ako je potrebna promjena plana uređenja, možda morati snositi cjelokupni troškovi promjene plana.
