Ulaganje u nekretnine može obećati visoke povrate, posebno u vrijeme niskih kamatnih stopa. Ovdje pročitajte na što biste trebali paziti kod ove vrste ulaganja kako biste postigli najbolji mogući rezultat za vas.
Iskoristiti novac koji ste u najvećoj mjeri iskoristili trenutno nije tako jednostavno kao prije nekoliko godina kada ste preko noći ili na oročene depozite dobili zadovoljavajuće kamatne stope. Danas je kamatna stopa na mnogim mjestima nula posto ili samo malo veća, što znači da novac koji se tamo plasira ne bilježi nikakav porast vrijednosti - on čak gubi vrijednost zbog inflacije. Ulaganje u nekretnine može biti razumna alternativa kako bi se novcem ostvario privlačan povrat. Ako razmišljate uložiti svoj novac na ovaj način, evo nekoliko savjeta kako izbjeći rizik i postići najbolji mogući rezultat:
- Razmislite je li ulaganje pravo za vas.
- Poznavati prednosti i nedostatke ulaganja u nekretnine.
- Utvrdite preporučena svojstva ulaganja.
- Pronađite pravo svojstvo.
- Odredite tržišnu vrijednost nekretnine.
- Obratite pažnju na najvažnije pri kupnji investicijske nekretnine.
- Odaberite pravo financiranje.
- Napravite realnu procjenu povratka.
- Odlučite želite li sami živjeti u posjedu.
- Pametno birajte stanare.
Savjet 1: izvažite je li ulaganje pravo za vas
Trajno niske kamatne stope čine kupnju nekretnine puno jeftinijom nego prije nekoliko godina. Istodobno, niske kamatne stope čine druge oblike ulaganja poput oročenih depozita ili depozita preko noći neprivlačnim. Čini se da je kupnja nekretnine u mnogim slučajevima razumna alternativa. Međutim, mora vam biti jasno da morate imati određeni iznos kapitala koji je vezan tijekom mnogih godina. Ako se osjećate nelagodno, ulaganje u nekretnine možda nije za vas.
Sve dok je dostupan potreban kapital, postoji kreditna sposobnost i nema prepreka za dugoročno povezivanje kapitala, kupnja nekretnine može biti profitabilan način ulaganja novca. Pogotovo kad kupujete u jednom od popularnih gradskih područja poput Berlina, Hamburga, Münchena, Frankfurta ili Kölna, gdje cijene nekretnina i najamnine i dalje rastu. Međutim, kako biste bili sigurni da je vlasništvo nad kućom pravi oblik ulaganja za vas, svakako vrijedi realno sagledati sve prednosti i nedostatke.
Umirovljenici posebno imaju koristi od kapitalnih ulaganja u nekretnine: u njima mogu i sami živjeti i tako uštedjeti troškove najma ili nadoplatiti mirovinu prihodom od najma.
Savjet 2: Upoznajte prednosti i nedostatke ulaganja u nekretnine
Vlasništvo kuće ima brojne prednosti, ali i nedostatke. Prije nego što se odlučite za kupnju investicijske nekretnine, trebali biste znati nekoliko točaka.
Koje su prednosti ulaganja u nekretnine?
Prednosti kupnje nekretnine za ulaganje uključuju:
- Stabilnost vrijednosti
Vrijednost privatne imovine stabilizira se stjecanjem nekretnina ako dopunjuje druge vrste ulaganja. Tada se postojeća imovina raspodjeljuje među različite investicije, što minimalizira rizik od neplaćanja.
Dobitak imovine Ulaganje u nekretnine obično se isplati kratkoročno i dugoročno: povrat se može postići izravno prihodom od najma. Dugoročno se može očekivati povećanje vrijednosti imovine i kuće ili stana.- Sigurnost
inflacije Inflacija je dugoročno smanjila imovinu, jer novac postupno gubi svoju kupovnu moć. Taj učinak možete izbjeći ulaganjem u nekretnine, jer cijena zemljišta i prihod od najma obično rastu. - Prihod od najma
U područjima s velikom potražnjom prihod od najma može se postupno povećavati kako bi se povećao prihod od najma, promatrajući kočnicu cijene najma i ograničenje. - Porezne prednosti
Ulaganja u nekretnine prije svega porezne su prednosti koje čine tako atraktivnim. Kamate koje će se platiti za financiranje kupljene imovine nadoknađuju se prihodom od najamnine. Osim toga, tu su i očekivani troškovi za popravke i upravljanje imovinom. Uz to, amortizacija zgrada pomaže investitorima da se oslobode prijave poreza na dohodak. - Financijska sigurnost umirovljenika
Ako je nekretnina kupljena za vlastitu uporabu, investitori imaju koristi kada napune dob za umirovljenje, jer se u tom razdoblju s nižim primanjima ne moraju plaćati najamnine. Ako je imovina stečena za iznajmljivanje, prihod od najma nadopunjuje mirovinu, tako da obično postoji puno veća financijska sigurnost.
Koji su nedostaci ulaganja u nekretnine?
Međutim, ako novac koristite za kupnju nekretnine, također morate uzeti u obzir neke nedostatke i rizike. Ovi su:
Nastali troškovi održavanja Stan ili kuća tu i tamo trebaju mjere njege i održavanja . To ponekad mogu imati značajan utjecaj. Ako je imovina dio zajednice vlasnika, moć odlučivanja o tome što će se popraviti i po kojoj cijeni nije u vašim rukama.- Ograničenja moguće najamnine povećavaju
Zakonodavstvo (na primjer kroz kontrolu najamnine i ograničenja ograničenja) ponekad ozbiljno ograničava slobodu određivanja najamnine, što zauzvrat ograničava povrat. - Gubitak prinosa uz
daljnje financiranje Trenutno povoljne kamatne stope možda neće biti trajno dostupne. Ako je izabrano financiranje nekretnina sa samo kratkom fiksnom kamatnom stopom, naknadno financiranje koje će se uskoro zatražiti može biti dodijeljeno nižom efektivnom godišnjom kamatnom stopom, što smanjuje ukupni povrat. - Dugoročno angažiranje kapitala
Kada se kupuje nekretnina, zaposleni kapital vezan je dugi niz godina, obično čak i desetljeća, i ne može se koristiti za druge investicije. Uz to se ulažu znatne svote. Ako se nekretnina loše kupi, postoji rizik od ogromnih gubitaka. - Administrativni troškovi za iznajmljivanje
Ako se kupljena nekretnina iznajmljuje i nije dio zajednice vlasnika, ponekad postoje znatni administrativni troškovi. Opseg toga u velikoj mjeri ovisi o prirodi i ponašanju stanara. Stoga ga treba pažljivo odabrati (vidi savjet 10).
Ulaganje u nekretnine uvijek postoji određeni rizik: ako se pokaže da je nekretnina loša za kupnju, gubi se puno novca.
Savjet 3: Utvrdite preporučena svojstva ulaganja
Ako svoj kapital želite uložiti u nekretnine, postoje razne mogućnosti.
- Kuće
Ako se investicijska nekretnina želi iznajmiti, kuće na velikim parcelama donose relativno nizak povrat. Međutim, velika površina ogromna je prednost prodaje. Nekretnina je posebno vrijedna investicija. Ako se nalazi na atraktivnom mjestu, vrlo je vjerojatno da se za nekoliko godina može postići znatno veća prodajna cijena nekretnine. - Apartmani
Stan kao kapitalna investicija zahtijeva više koordinacije od kuće. Jer ovdje je sporazum sa zajednicom vlasnika uvijek potreban kada je riječ o zajedničkoj imovini. Ovdje se odluke moraju donositi kolektivno i nisu uvijek u interesu svih vlasnika. Ako zajednica vlasnika odbije određene željene mjere koje bi omogućile veći prihod od najma, to može dovesti do gubitaka u povratu. - Komercijalne nekretnine
Komercijalne nekretnine mogu nagraditi investitore visokim povratom. Međutim, ova pobjeda dolazi s visokom razinom rizika. Da bismo mogli procijeniti potražnju za komercijalnim prostorom, neophodno je snažno poznavanje tržišta. Inače, upražnjena mjesta u nekretninama prijete uništenjem povrata.
Savjet 4: pronađite pravo svojstvo
Da biste pronašli idealnu nekretninu za koju možete investirati, vrijedi pogledati relevantne portale o nekretninama na Internetu, kao kod "normalne" pretrage kuće ili stana. Ponekad postoji zasebna kategorija za ulaganja u nekretnine na željenom mjestu. Alternativno se može pozvati brokera koji traži posebno pogodnu nekretninu za ulaganje. Iako je to povezano sa znatnim troškovima, ipak može biti korisno ako nemate vremena za temeljitu pretragu. I na kraju, ali ne najmanje važno, banke i osiguravajuća društva također mogu ponuditi atraktivne nekretnine.
U principu, potragu treba obaviti bez žurbe - čak i ako niske kamatne stope nagovaraju. Na brzinu kupljena nekretnina koja pokazuje nedostatke nakon kupnje brzo uništava svaku priliku za povratak.
Savjet 5: Realno procijenite tržišnu vrijednost nekretnine
Velika potražnja za atraktivnim nekretninama povećava cijene. Stoga je važno biti hladne glave i realno procijeniti stvarnu tržišnu vrijednost nekretnine. U pravilu, cijena kuće ili stana trebala bi biti u rasponu koji se može postići prihodom od najma za oko 30 godina. Ovaj takozvani multiplikator najamnine izračunava se na sljedeći način: Mjesečna
najamnina u eurima x 360 mjeseci (30 godina) = razumna cijena nekretnine. Uz pretpostavku
mjesečne najamnine od 1.600 eura, to bi rezultiralo ovom vrijednošću:
1.600 eura x 360 mjeseci = 576.000 eura.
Vaš-Best-Home.net ili stan stoga ne bi trebali koštati više od 576.000 eura. Naravno, ovaj izračun daje samo okvirne smjernice cijene investicijske nekretnine. Preciznije tragove dobit ćete ako slijedite naš vodič "Kako odrediti tržišnu vrijednost nekretnine".
Savjet 6: Obratite pažnju na najvažnije kad kupujete investicijsku nekretninu
Kada tražite nekretninu, ne obraćajte pažnju samo na cijenu. Važno je razmotriti bitne čimbenike koji određuju koliko će imovina trenutno koštati i kako će se razvijati njezina cijena. Uz mjesto, to također uključuje opremu, prometne veze i druge čimbenike na tom području, poput trgovačkih objekata, vrtića i škola, zelenih površina i tako dalje.
Također razmislite o troškovima koji nastaju uz kupovnu cijenu investicijskih nekretnina, jer se pri izračunu moraju uzeti u obzir pomoćni troškovi kupnje ako želite realno procijeniti mogući povrat. Dodatni troškovi kupnje uključuju ove stavke:
- Provizija posrednika (naknada za posredovanje)
- Porez na promet nekretnina
- Javnobilježničke pristojbe i sudske pristojbe
Ti troškovi čine značajan dio ukupnih troškova kupnje nekretnina.
Kada tražite odgovarajuću nekretninu, odvojite vrijeme da biste mogli realno procijeniti tržišnu vrijednost.
Savjet 7: odaberite pravo financiranje
Ovisno o tome koliko imate kapitala, možete više ili manje dobiti hipoteku na nekretninama. Preporučljivo je osigurati trenutno niske kamatne stope. Ako je predvidljivo da se zajam može otplatiti u kratkom vremenskom razdoblju (npr. U roku od 15 godina), sukladno tome treba odabrati fiksnu kamatnu stopu. Jer: Što je kraća fiksna kamatna stopa, to su banke obično jeftinije.
Zajam u potpunosti otplatan je i za hipotekarne kredite. Ovdje kupujete nekretninu u potpunosti financiranu, tako da ste nakon isteka razdoblja zajma u cijelosti platili investicijsku nekretninu i bili bez duga. Ovi zajmovi s potpunom otplatom trenutno su također prilično jeftini, ali banke obično zahtijevaju prilično visoke stope otplate i do četiri posto iznosa zajma. Pažljivo razmislite hoćete li ovu svotu moći plaćati mjesečno za cijelo vrijeme trajanja zajma.
Prilikom financiranja pazite da ne odaberete preniski iznos zajma. Ako se nekretnina iznajmljuje, redovito ćete dobivati novac od najamnine (pod uvjetom da nema slobodnih mjesta). Međutim, mjere održavanja i / ili popravci u stanu mogu rezultirati financijskim troškovima na koje biste otprilike trebali uzeti u obzir prilikom financiranja svog doma. Preporučljivo je dodati 10 do 20 posto iznosa ulaganja kako bi se pripremili za nepredvidivo.
Savjet 8: Realno procijenite povrat
Povratak koji možete očekivati od vaše investicijske nekretnine ovisi prvenstveno o očekivanom prihodu od najma i dodatnim troškovima koje ćete morati platiti prilikom kupnje investicijske nekretnine. Međutim, druge stavke također igraju ulogu u izračunu.
Kako izračunati bruto povrat
Pod pretpostavkom gore pretpostavljenog godišnjeg prihoda od najma od 19.200 eura (1.600 eura mjesečno) i tržišne vrijednosti od 576.000 eura, bruto povrat izračunava se na sljedeći način:
19.200 eura x 100 / 576.000 eura = 3 posto
Kako izračunati trošak stjecanja
Bruto povrat ne uključuje troškove (na primjer za popravke i održavanje). Nedostaju i troškovi koji se obično nazivaju "troškovima stjecanja". Da biste utvrdili ukupni trošak stjecanja, dodajte pomoćnu cijenu nabave uz pomoćne troškove
nabave : Nabavna cijena + javni bilježnici / sudski troškovi + naknada posrednika + porez na promet nekretnina = trošak stjecanja
U trenutnom primjeru
trošak pribave bio bi : 576.000 eura + 8.640 eura + 20.563,20 eura + 20.160 eura = 625.363. 20 eura
Kako izračunati neto prihod od najma
Prihod koji stvarno dobijete od najma ovisi o, na primjer, neproporcionalnim operativnim troškovima i godišnjoj rezervi za popravke. Formula je ovdje:
godišnja hladna najamnina - neproporcionalni operativni troškovi - godišnja pričuva = neto prihod od najma
Kako izračunati neto povrat
Da bi se izračunao stvarni neto povrat, moraju biti uključeni i troškovi kamata i otplate hipoteke. Ovdje igraju ulogu i porezne pogodnosti koje proizlaze iz najma.
Neto prihod od najma /
troškovi ulaganja * 100 = neto povrat Ako se uzme na primjer gore navedena imovina i neto prihod od najma od 1.450 eura mjesečno (17.400 eura godišnje), pri čemu su pomoćni troškovi, rezerve i porezne olakšice već uzeti u obzir za neto prihod od najma neto prinos je sljedeći:
17.400 eura / 625.363,20 eura x 100 = 2,78 posto
Savjet 9: Odlučite hoćete li sami živjeti u posjedu
Bez obzira živite li ili iznajmljujete nekretninu koju ste stekli kao investiciju, utječe na to koliko vam je kupnja unosna. Jer u principu se može reći da unajmljene nekretnine više odgovaraju financijskom ulaganju od onih u kojima živite. Jedan od razloga za to je što se neke porezne olakšice odobravaju samo ako se stan ili Vaš-Best-Home.net daju u najam.
Ukratko su prednosti i nedostaci:
|
Vlasništvo |
koristi |
hendikep |
|---|---|---|
|
naseljen sam sobom |
|
|
|
unajmljen |
|
|
Savjet 10: pametno birajte stanare
Ako želite kupiti nekretninu kako biste je dali u najam, trebali biste još jednom odvojiti dovoljno vremena da pažljivo potražite stanara. Budući da njegova pouzdanost u osnovi određuje u kojoj je mjeri nekretnina isplativa za vas kao ulaganje.
Nužno je osloniti se na stanare koji imaju potrebnu solventnost. Ako postoje zadane vrijednosti plaćanja najamnine, to vas pak može dovesti u financijsku nevolju ako još uvijek morate otplatiti zajam za nekretnine. Bolje uzmite dokaz o prihodu od potencijalnih kupaca i temeljito ih provjerite. Također biste trebali inzistirati na Schufa informacijama kako biste se zaštitili od gadnih iznenađenja. Jer kad u svojoj kući iznajmite nomade, brzo se suočavate sa značajnim problemima.
