Ako želite obnoviti zgradu s popisa, morate se pridržavati određenih smjernica i zatražiti odobrenje nadležnih vlasti. Ovdje ćemo objasniti kako možete najbolje postupiti i koje mogućnosti imate s obnovom.
Obnova navedene zgrade podliježe mnogim zakonskim zahtjevima i stoga zahtijeva posebno planiranje. Suprotno uvriježenom mišljenju, postupak takvog planiranja nije previše složen. Međutim, savjeti profesionalaca često su neophodni kada je u pitanju održavanje stare i navedene kuće.
Zaštitite spomenike arhitekture, sačuvajte vrijednosti
Ne samo crkve, palače i dvorci smatraju se spomenicima. U Njemačkoj je oko pet posto svih starih zgrada pod zaštitom spomenika do 1978. godine kako bi se spriječilo uništavanje iz svojevoljnosti i neznanja. Obično postoji javni interes za održavanje zgrada s popisa, na primjer iz umjetničkih ili znanstvenih razloga. Međutim, istodobno je očuvanje izvornih vrijednosti također važan cilj zaštite spomenika.
Stare kuće često su se desetljećima ili stoljećima mijenjale na takav način da se izvorno stanje teško može točno utvrditi. Uz to, zgradu je obično moguće vratiti samo u prvobitno stanje uz velike troškove. Stoga: Svatko tko obnavlja navedenu imovinu ne mora obnavljati zgradu u prvobitno stanje - postojeći status odnosi se na strukturno stanje zgrade u kojoj je kao spomenik kulture uvršten na popis povijesnih spomenika.
Ako je kuća uvrštena na popis spomenika, ona je pod posebnom zaštitom spomeničkog ureda i može se prenamijeniti ili proširiti samo uz suglasnost nižeg tijela za zaštitu spomenika. Održavatelji također žele biti informirani o očigledno "jednostavnim" radovima na održavanju, ako se tiču dizajna zgrade ili povijesne strukture zgrade.
Norbert Hoffmann
"Arhitektonski spomenici imaju šarm", kaže Norbert Hoffmann, direktor tvrtke LBS Immobilien GmbH Südwest, i ukazuje na porezne pogodnosti za obnavljače spomenika: "Uz to, arhitektonski spomenici značajno smanjuju visoke poreze na dohodak: stanodavci čine devet posto poreza na dohodak osam godina, a sedam posto četiri godine Troškovi restauracije primjenjivi u porezne svrhe. Uz to, dva posto pripisuje se staroj tvari na 50 godina. Vlasnici stanari procjenjuju devet posto troškova obnove (troškovi obnove) tijekom deset godina. Preduvjet za pogodnosti uvijek je dozvola spomeničkog tijela. Specijalizirani arhitekt savjetovat će vas od planiranja do izvršenja. "
Vlast spomenika savjetuje o projektu obnove
Ako želite obnoviti zgradu s popisa, zaposlenici Donjeg spomeničkog tijela mogu odgovoriti na pitanja o tehnologiji gradnje i dizajnu. I oni pažljivo koriste povijesne kuće što je moguće suvremenije i ne zahtijevaju obnavljanje izvornog stanja. Budući da su metode gradnje i materijali u današnje vrijeme vrlo sofisticirani, spomeničke vlasti postaju sve otvorenije za nova strukturna rješenja koja su prethodno bila namrštena - poput izoliranja poludrvenih fasada iznutra.
Prije nego što započnete obnavljati svoju staru zgradu, trebate se raspitati u regionalnom Državnom uredu za zaštitu spomenika je li vaša kuća upisana na popis spomenika i je li to pojedinačni spomenik ili je pod zaštitom cjeline. U slučaju pojedinačnih spomenika, zaštita spomenika utječe na cijelu kuću; u slučaju zaštite cjeline, općenito treba sačuvati samo cjelokupni izgled. Sljedeći je korak izrada koncepta obnove, koji zatim provjerava tijelo zaštite spomenika. Iznad svega, vodi se računa da se sačuva povijesno građevinsko tkivo i da se sačuva značaj i izgled spomenika.
Zahtjev za gradnju podnosi se nadležnom tijelu za gradnju zaštićenih kuća za modernizaciju nezaštićenih kuća. Uz to, vlasnik spomenika dužan je sam kontaktirati spomenički ured. U pravilu, nadzorno tijelo zgrade automatski prosljeđuje obavijest o zgradi ili zahtjev za gradnju - ali bolje je zatražiti.
O manjim promjenama na zgradi mora se razgovarati s nadležnim uredom. Iako je mjere energetske obnove često lakše provesti, na primjer, fotonaponski sustav velikih površina obično se odbija.
Djedovanje
Dedovanje je građevinski zakon i opisuje da funkcionalna, starija zgrada koja se još uvijek koristi uživa pravnu zaštitu, pod uvjetom da je zgrada odobrena u nekom trenutku ili bi barem bila odobrena prema bivšim propisima o građevinskom zakonu. Razlikuju se pasivno, aktivno i cjelovito djedovanje.
- Pasivno djedovanje
Pasivno djedovina regulira upotrebu imovine i zgrada - ono što je prije bilo legalno ostat će legalno u budućnosti, čak i ako se pravna situacija promijeni i sadašnja namjena više ne bude odobrena. Primjerice, ako se želi obnoviti povijesna zgrada s postojećom trgovinom u prizemlju, prizemlje se također može koristiti kao trgovina nakon građevinskih radova. To nije u suprotnosti ako postojeće osnove urbanog planiranja (poput plana korištenja zemljišta) sada dopuštaju samo stambenu upotrebu umjesto komercijalne.
- Aktivno djedovanje
Vlasnik zgrade može se pozvati na aktivnu zaštitu postojeće zgrade kada se obnovom i modernizacijom mijenja zgrada, ali planiraju se samo ograničene i manje izmjene ili proširenja koja ne mijenjaju značajno postojeću strukturu. Uz to, mora se sačuvati identitet obnovljene ili poboljšane građevine s originalom.
- Sveobuhvatno djedovanje
Sveobuhvatno djeđenje primjenjuje se (za razliku od pasivnog i aktivnog djedovanja) pod sljedećim uvjetima za nove zgrade:
- Funkcije postojećih i novih zgrada neraskidivo su povezane
- nova zgrada ne uvećava značajno postojeću zgradu
- postojeća zgrada se ne može održavati bez odobrenja nove zgrade
U slučaju starih zgrada s karakterističnom vanjskom fasadom, obično je moguća samo unutarnja izolacija.
Dobiti odobrenje
Unaprijed pitajte nadležno tijelo za gradnju je li obavijest o zgradi dovoljna za planirane građevinske radove ili trebate predati zahtjev za gradnju.
Svatko tko živi u spomen obilježju podnosi preliminarni zahtjev za gradnju donjem spomeničkom tijelu. Sljedeći radovi mogu se izvoditi na navedenoj zgradi samo uz odobrenje Spomeničkog ureda:
- Promjene na nosivoj konstrukciji poput otvora
- Intervencije u odvodnoj instalaciji
- Promjene u uporabi
- Proširenje podruma ili potkrovlja
- Rušenje i djelomično rušenje zgrade
- Promjena izgleda, npr. Ugradnja ili zamjena prozora, vrata ili mansarda
- Pregradnja i popravak
- Prilaganje ili promjena oglašavanja i napisa
- Premjestite se na drugo mjesto
Troškovi dizala
Nakon završetka obnove, spomeničko tijelo provest će test prihvatljivosti. Ako je ocjena pozitivna, spomeničko tijelo će izdati potvrdu kako bi moglo iskoristiti mogućnosti porezne amortizacije. Osim kupnje, troškovi obnove i troškovi održavanja popisane imovine subvencioniraju se porezom. Ali obratite pažnju je li navedena cijela kuća ili samo dio nje. Ako je, na primjer, samo vanjska fasada navedena na popisu zgrada, obnova kupaonice ne može se odbiti od poreza.
Porezne pogodnosti za zaštitnike
Ako se vlast složi, kuće s popisa mogu se i energetski obnoviti. "Energetski učinkovita obnova ne znači automatski toplinsku izolaciju", kaže arhitekt Irmtraud Swoboda iz Udruge privatnih graditelja (VPB). Uostalom, fasada kuća u drvetu ili vile u stilu Wilhelminian ne smiju biti prekrivene izolacijskim pločama. Vlasnici spomenika mogu uštedjeti energiju, na primjer instaliranjem učinkovitije tehnologije grijanja. "Sljedeće se odnosi na svaku obnovu: Uvijek se moraju poštivati karakteristike kuće specifične za zgradu kako bi se izbjegla rast vlage i plijesni", kaže arhitekt.
Mnoge stare zgrade s popisa trpe zbog slabe izolacije i u skladu s tim troše puno energije. Međutim, zaštita spomenika često dopušta samo izolaciju unutarnjih zidova, tako da novi propisi o toplinskoj izolaciji za navedene kuće nemaju nikakvo značenje. Nadalje, ove stare zgrade ne trebaju energetsku propusnicu. Izuzeti su od Pravilnika o uštedi energije (EnEV) ili Zakona o obnovljivoj toplini (EWärmeG). Tako vlasnici mogu unajmiti ili prodati svoju imovinu bez energetskog certifikata. Važno je da vlasnik izuzeće potvrdi nadležno tijelo za zaštitu spomenika.
Subvencije mogu ukloniti dio pritiska s novčanika obnovitelja. Na primjer, KfW banka nudi program "KfW-ov spomenik učinkovitosti". Morate se prijaviti za zajam ili potporu prije početka mjera. Pored toga, pitajte u svojoj općini sredstva za urbani razvoj, očuvanje spomenika i obnovu sela. Programe financiranja možete pronaći i putem interneta u bazi podataka o financiranju Federalnog ministarstva ekonomije i tehnologije.
| Bonus za iznajmljivače |
|
Troškovi obnove |
|
Trošak nabave* 40 godina po 2,5 posto (do godine izgradnje 1924), 50 godina po 2 posto (od godine izgradnje 1925.) |
| Bonus za vlasnike stanare |
|
Troškovi obnove 90 posto troškova može se zahtijevati u porezne svrhe |
* Mogu se odbiti samo proporcionalni troškovi stjecanja zgrade, ne i troškovi imovine.
(Izvor: Udruženje privatnih graditelja)
Arhitekt Irmgard Swoboda iz Udruge privatnih graditelja objašnjava najvažnija pravila za obnovitelje.
„Obnova arhitektonskih spomenika složenija je i često skuplja od uobičajenih stambenih zgrada. Zbog toga postoje posebne porezne olakšice za vlasnike koji se suočavaju s ovim izazovom. Dopušteno vam je opsežno otpisivati mjere zaštite, kao i radove zbog kojih je navedena kuća uopće useljiva.
Arhitekt Irmtraud Swoboda iz Udruge privatnih graditelja.
Oni koji sami žive u svom spomeniku smiju otpisati 90 posto troškova obnove, raspoređenih u deset godina, s devet posto godišnje. Živite li u stanu u stambenoj zgradi s navedenom zgradom? U slučaju popravaka fasade ili krova, svoj dio možete potražiti u porezne svrhe. Svatko tko kupi potpuno obnovljenu zgradu ključ u ruke neće imati koristi od poreznih pogodnosti - ni kao vlasnik ni kao stanodavac.
Svatko tko iznajmi svoj spomenik može otpisati 100 posto troškova obnove tijekom dvanaest godina - osam godina s po devet posto i četiri sljedeće godine sa po sedam posto. Također možete odbiti troškove nabave za staru zgradu.
Preduvjet za porezni bonus je da svi radovi na obnovi i prenamjeni koordiniraju i odobre nadležno tijelo za zaštitu spomenika prije početka gradnje. Samo uz vaš pristanak kasnije ćete dobiti potvrdu za poreznu upravu kako biste mogli potraživati troškove. Svatko tko obnovi ili prenamijeni bez dozvole mora očekivati posljedice, na primjer novčanu kaznu. "
Spomenici nemaju uvijek tako impresivnu fasadu. Mogu se navesti i neugledne zgrade. Raspitajte se - prije početka obnove.
Intervju: svjedoci povijesti
Spomenici - svjedoci su povijesti, nose prošlost u sadašnjosti i budućnosti. Kao stambene zgrade, spomenici nude posebnu kvalitetu života, zajednički stan s poviješću stvara ozračje kakvo se ne može naći u novim zgradama. Međutim, istodobno, život u spomeniku također znači da vlasnik mora biti svjestan posebne odgovornosti: uporaba spomenika podliježe ograničenjima, a popravak podliježe uvjetima. Profesor Dr. Egon Johannes Greipl, generalni kustos Bavarskog državnog ureda za očuvanje spomenika, za Your-Best-Home.net razgovarao je o spomenicima i njihovim izazovima.
Your-Best-Home.net: Ako ja kao vlasnik spomenika želim popraviti svoju kuću: Moram li se zaista odreći moderne udobnosti?
Prof. Greipl: Niti jedan konzervator ne zahtijeva da se stanovnici spomenika smrzavaju ili kuhaju na otvorenoj vatri! Nijedan konzervator ne traži da se obnovi ili obnovi čega više nema! Nitko ne smije živjeti u muzeju! Ali: Ono što još postoji, funkcionalno je i svjedoči o povijesti, mora se sačuvati.
Zaštita spomenika ne znači apsolutnu zabranu promjena! Naprotiv: naš rad uključuje pažljivo praćenje osjetljivih promjena na zgradama s poviješću. Bavarski državni ured za zaštitu spomenika također financijski podupire takve mjere popravljanja: podupire izdatke za očuvanje i upotrebu spomenika. Izdajemo porezne potvrde koje uključuju, na primjer, troškove nove zgrade i pogonske tehnologije. Cilj nam je osjetljiva promjena i nadogradnja: Uzmimo prozore u kući koja je navedena kao primjer: Prozori bi trebali biti pravilnog materijala i oblika. Drvene prozore ne moraju nužno zamijeniti plastični prozori. Oni se mogu popraviti jednako lako.Nedavno smo to učinili na prozorima starim 300 godina. Ove je prozore izradio veliki stolar u 18. stoljeću! Nakon popravka ponovno rade predivno - također energično!
Zašto je popravak spomenika podložan uvjetima? Jesu li ove specifikacije potrebne?
Profesor Dr. Egon Johannes Greipl
Prof. Greipl:Civilizirano društvo karakterizira činjenica da si daje pravila i pridržava se pravila: Na primjer, kad je crveno, ne prolazi kroz semafor! Takva pravila postoje u svim područjima našega života. Spomenici su pak vrijednosti, kulturna su dobra. U njima čuvamo svjedoke naše povijesti! Da bismo takve vrijednosti optimalno sačuvali, trebaju nam određena "civilizacijska pravila", potrebna su nam pravila profesionalnog rukovanja povijesnom baštinom. Takva pravila možete nazvati "zahtjevima". Činjenica da Bavarsku danas možemo nazvati kulturnom državom rezultat je dugog razvoja. Prošla stoljeća sa svojim kontinuitetima, preokretima i novim počecima učinila su Bavarsku onom što je danas. O tome govore spomenici. Kad spomenici nestanu, nestaje i naša vidljiva povijest.Spomenici su i ostaju ona sjećanja koja su opipljiva i razumljiva svima.
Što se tiče troškova: svaka nova zgrada košta novac, često više nego što mislite. Sjetite se aerodroma u Berlinu i Elbphilharmonie u Hamburgu. I svaka nova zgrada treba njegu. Sveučilišne zgrade u Regensburgu stare su samo 50 godina = "", a sada im je potreban popravak od 700 milijuna eura! Naravno, novac također košta i očuvanje navedenih zgrada, a time i naše povijesti. Podrazumijeva se! U pojedinačnim slučajevima košta više novca za ponovnu izgradnju kuće stare 300 godina, nego za obnovu zgrade stare 40 godina. Pa što? U rezultatu postoji poprilično razlika u kvaliteti: povijest, autentičnost, individualnost, čvrstoća, kvaliteta i atmosfera!
Koliko zaštita spomenika ograničava vlasnike kada je u pitanju popravak njihovog spomenika?
Prof. Greipl: Pitanja zaštite spomenika ograničavaju vlasnike koliko i malo kao pitanja zaštite od požara, pristupačnosti, kontrole imisije, susjedskog zakona i tako dalje i tako dalje. Ne radi se o ograničenjima, već o poštivanju određenih, vrlo značajnih pravila. No, prije svega se radi o pametnim, individualnim, strukturno osmišljenim rješenjima koja omogućuju ugodan život bez otkrivanja povijesne vrijednosti kuće.
Možete li zamisliti i život u novoj zgradi?
Prof. Greipl: Ne, ne mogu to zamisliti. To nema što reći protiv dobrih novih zgrada - da postoje! Ali: Nikad ne želim bez života usred grada i posebne atmosfere i posebne kvalitete života koju nudi kuća spomenika. Gotovo cijeli život živim u spomenicima. U zajedničkom stanu s pričom: To je to!