Kod većih stambenih zgrada uvijek treba obaviti mnogo administrativnih poslova, a vlasnici koji iznajmljuju nekoliko stambenih jedinica ionako znaju otpjevati pjesmu o tome. Sav se ovaj posao također može prikladno povjeriti tvrtki za upravljanje nekretninama. Stručnjak za provjeru troškova u intervjuu detaljno objašnjava koji su troškovi nastali.
Pitanje: Koje zadatke obično preuzima upravitelj imovine?
Stručnjak za provjeru troškova: Menadžeri imovine uglavnom se brinu o svim administrativnim aktivnostima koje nastanu u višestranačkoj kući. Ručne aktivnosti, poput onih koje obavlja imenovani skrbnik, nisu uključene.
Upravitelji nekretninama u osnovi su aktivni u dva područja:
- U slučaju kuće s etažnom imovinom, oni obavljaju sve administrativne zadatke udruge vlasnika stanova (WEG)
- u zgradi s stanovima za iznajmljivanje obavljaju velik dio administrativnih poslova za iznajmljivača
U oba su slučaja područja odgovornosti slična u nekim, a vrlo različita u drugima.
Općenito, tvrtka za upravljanje imovinom brine se samo o administrativnim, tehničkim i komercijalnim pitanjima koja se odnose na opći sustav kuće, ali ne i o interesima pojedinih stanara ili vlasnika.
Jedina iznimka od toga je ako, na primjer, vlasnik stana unajmi stan koji mu pripada unutar WEG-a i unajmi upravitelja imovine koji će zasebno upravljati unajmljenim stanovima. Ali to nije slučaj prečesto.
Zadaci tvrtke za upravljanje imovinom za WEG uključuju:
- organizacija i provedba godišnjeg sastanka vlasnika
- pripremu točaka dnevnog reda za sastanak
- bilježenje rezolucija sastanka
- Dobivanje ponuda za strukturne promjene, prenamjene ili potrebne obnove općeg prostora (stubište, zelena površina, itd.)
- praćenje provedenog rada i priprema izvještaja i računa za WEG
- evidentiranje i raspodjela pomoćnih troškova i raspodjela pojedinačnim vlasnicima
- upravljanje rezervama za popravak
- planiranje i planiranje troškova za WEG i knjigovodstvo
Nisu uvijek potrebne sve usluge - to je uvijek detaljno uređeno ugovorom o upravljanju.
Upravljanje imovinom može uštedjeti vlasniku kuće puno posla
Naravno, sav taj posao mogao bi izvoditi i jedan vlasnik u ime cijelog WEG-a. Međutim, u praksi to zahtijeva visoku razinu specijalističkog znanja i određeno iskustvo, odgovarajuće mjere zaštite ako se naprave pogreške i ne smije postojati sukob interesa između interesa vlasnika i administrativnih interesa WEG-a po pojedinim točkama, što nije uvijek lako.
Ako vlasnik višestambene zgrade unajmi upravljanje nekretninama, područja odgovornosti su vrlo slična - ali često postoji i stvaranje komunalnih računa i općenito nešto sveobuhvatnije tehničko upravljanje svim općim sustavima u kućama. U mnogim se slučajevima nudi i potpuno upravljanje, uključujući upravljanje ugovorima o najmu.
U tim je slučajevima stanodavac često oslobođen svojih dužnosti i mora brinuti o mnogo manje - posebno kod većih kuća za iznajmljivanje ili nekoliko nekretnina, to se kao stanodavac svakako isplati.
Broj tvrtki za upravljanje nekretninama koje su aktivne na tržištu vrlo je velik, a definitivno postoje razlike u kvaliteti. U pravilu biste se trebali pobrinuti da tvrtka za upravljanje nekretninama ima reference , da je dugo aktivna na tržištu i uspješno upravlja nekim nekretninama.
Također je važno da društvo za upravljanje imovinom može osigurati osiguranje od odgovornosti za imovinsku štetu, kao i osiguranje vjernosti (u slučaju neovlaštenih radnji zaposlenika koje dovode do štete). Usluge koje nudi tvrtka za upravljanje imovinom i uvjeti u ugovoru o upravljanju trebaju biti predstavljeni jasno i transparentno - troškovi bi također trebali biti upravljivi i razumljivi.
Pitanje: To je već jedna od najvažnijih točaka: Što košta upravljanje imovinom?
Stručnjak za provjeru troškova: Naravno, uvijek je teško reći općenito - troškovi mogu znatno varirati ovisno o ponuđenim uslugama i dotičnoj zgradi.
Međutim, u većini slučajeva možete pretpostaviti da su paušalni osnovni troškovi za upravljanje WEG-om u rasponu od 20 do 30 EUR mjesečno po stambenoj jedinici .
U većim gradovima troškovi, posebno za kuće s nekoliko stambenih jedinica, mogu iznositi i do 45 EUR po stambenoj jedinici mjesečno ili više .
Za većinu kuća za iznajmljivanje potrebna je osnovna naknada od 20 do 25 EUR mjesečno i za stambenu jedinicu .
Uz to, međutim, mogu nastati dodatni troškovi ako upravljanje imovinom mora provoditi posebne, skupe aktivnosti - poput organiziranja cjelovite energetski učinkovite obnove zgrade.
Dodatni troškovi koji mogu nastati za takav rad tada se uvijek pojedinačno reguliraju u ugovoru o upravljanju. To mogu biti paušalne naknade za pojedine aktivnosti, ali i fiksna satnica. Putni troškovi također se često plaćaju odvojeno i nisu dio osnovne naknade.
Primjer iz prakse iz male cijene:
Imamo zgradu za najam s 18 etažnih zgrada i unajmljujemo tvrtku za upravljanje nekretninama koja će upravljati cijelom imovinom. Također treba paziti na 16 garaža.
| Objavi | Mjesečne naknade |
|---|---|
| Uprava stanarske kuće | 22,50 EUR po stambenoj jedinici = 405 EUR mjesečno |
| Upravljanje garažama | 3,50 EUR po garaži = 56 EUR mjesečno |
| Ukupni trošak | 461 EUR mjesečno |
Naravno, to su samo troškovi koje procjenjuje određeno poduzeće za upravljanje nekretninama za određenu zgradu.
Troškovi se također mogu značajno razlikovati, ovisno o vrsti zgrade i mjestu. To su samo osnovni troškovi prema ugovoru o upravljanju - ako upravljanje imovinom pruža i posebne usluge, to će se također posebno naplatiti.
Pitanje: O kojim čimbenicima obično ovise troškovi upravljanja imovinom?
Stručnjak za provjeru troškova: Ovdje se naravno moraju uzeti u obzir neki čimbenici:
- cijene upravljanja imovinom
- vrsta objekta kojim se želi upravljati i vrsta upravljanja
- mjesto posjeda
- strukturno stanje dobra
- uključene usluge (opseg usluga prema ugovoru o upravljanju)
Troškovi upravljanja imovinom ovise o vrsti i stanju zgrade
Svi ovi čimbenici uvijek utječu na cijenu - iz tog je razloga teško usporediti cijene za dvije zgrade.
Međutim, ono što se može vrlo dobro usporediti jesu različite ponude za jednu te istu zgradu. To biste trebali učiniti u praksi - ali ponuđene usluge također treba provjeriti u svakom slučaju i obratiti pažnju na značajke kvalitete spomenute na početku (odgovornost za financijske gubitke, odgovornost za vjernost, dulja aktivnost na tržištu, reference).
Relativna lokalna blizina tvrtke za upravljanje nekretninom do imovine kojom se može upravljati također može biti važan kriterij - ako zaposlenik u upravi za upravljanje nekretninama može biti na licu mjesta brzo i lako, ako je potrebno, to često izuzetno povećava kvalitetu upravljanja, a istovremeno smanjuje troškove.
Pitanje: Koja je u pravilu razlika između administrativnih troškova za stambenu nekretninu i kuću za najam?
Stručnjak za provjeru troškova: Cijene i ponude su naravno uvijek različite, ali možete svestrano reći da je administracija WEG-a obično malo skuplja od administracije zgrade za najam.
Razlike u mjesečnim osnovnim troškovima po stambenoj jedinici obično su male i u gotovo svim su slučajevima tek nekoliko eura mjesečno.
Pitanje: Kakav utjecaj ima broj stambenih jedinica na osnovne troškove?
Stručnjak za provjeru troškova: Kako se broj stambenih jedinica povećava, obično se povećavaju i osnovni troškovi po stambenoj jedinici.
U slučaju vrlo velikih zgrada s mnogo stanova, osnovni su troškovi često niži, ali vrijedi i obrnuto: uprave WEG-a za dvodobne ili tročlane kuće često su znatno skuplje nego za stambene zgrade s većim brojem vlasnika stanova.
Pitanje: Zašto je važno stanje zgrade?
Stručnjak za provjeru troškova: Uprava imovine uvijek izračunava cijene prema vlastitom naporu koji ulaže.
Sa starijom, pomalo otrcanom i otrcanom zgradom, zasigurno se mora učiniti više i više napora - pogotovo ako već postoji mali "zaostatak za popravkom". Tvrtka za upravljanje nekretninama može taj veći napor nadoknaditi višim cijenama.
Pitanje: Mjesto zgrade također igra ulogu?
Stručnjak za provjeru troškova: Da, definitivno. Kao ekstreman primjer, možda možete pomisliti na kuću na pravom žarištu u velikom gradu - problematični stanari, vrlo problematično mjesto i česta rušenja ili problemi.
Ako bi se tvrtka za upravljanje imovinom uopće brinula za takvu zgradu, to bi naravno imalo znatno veće troškove od pristojne stambene zgrade u mirnom, luksuznom stambenom naselju.
Pitanje: Koji još čimbenici još mogu igrati ulogu u pojedinačnim slučajevima?
Teške početne situacije povećavaju cijenu za upravljanje nekretninama
Stručnjak za provjeru troškova: Posebna situacija kuće zasigurno će se uvijek odražavati na administrativne troškove na ovaj ili onaj način.
Ako je, primjerice, riječ o WEG-u s beznadno posvađanim vlasnicima koji se teško ikad išta slože, trošak upravljanja imovinom obično se znatno poveća. I ovdje će se taj veći napor odraziti na odgovarajuće drugačije izračunate cijene.
Osnova za izračun cijene uvijek je individualni napor koji upravitelj imovine ulaže u zgradu - na primjer u usporedbi s potpuno bez problema zgradom u kojoj se gotovo ne morate brinuti. Razlika u cijeni između jednog i drugog može biti značajna u pojedinačnim slučajevima.
Pitanje: Koliko obično traju ugovori menadžera?
Stručnjaci za provjeru troškova: Ugovori o upravljanju uglavnom se sklapaju na razdoblje od 5 godina. Postoje i određeni otkazni rokovi kojih se morate pridržavati ako se ne slažete sa uslugama tvrtke za upravljanje nekretninama.
Postoje neki posebni propisi za upravljanje WEG-om: U slučaju novoosnovanog WEG-a, ugovor može trajati samo 3 godine, inače najviše 5 godina.
WEG mora - bez obzira na otkazni rok - suspendirati upravljanje imovinom na licu mjesta ako postoji "važan razlog". Raskid ugovora nije moguć u svim slučajevima - troškovi se moraju i dalje plaćati barem do redovitog otkaznog roka. Djelovanje uprave imovine u ime WEG-a može se odmah spriječiti iz takvih važnih razloga.
Tako važan razlog mogao bi biti, na primjer, da tvrtka za upravljanje imovinom vrši pogrešne račune ili da pojedini vlasnici to jasno i provjerljivo preferiraju. To onda uništava odnos povjerenja između uprave imovine i WEG-a i postoji važan razlog.
Međutim, takvi posebni propisi ne primjenjuju se na upravljanje višestambenim zgradama. Ovdje morate redovito prekidati.
